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营改增后房地产开发企业在预售环节常见开票问题

字号+阅读量: 来源:财务圈 2020-06-01 23:43:07 收藏至微信

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自从营改增政策出台以来,房地产开发企业销售自行开发的房地产的预售款开票问题一直困扰着税务和财务人员,那么房地产开发企业在预售环节如何开具发票呢?赶快收藏吧

1、收取客户的订金、诚意金,只能开具收据,不得开具发票

如果客户不购买商品房,退回全部订金、诚意金,应将原收据收回或要求客户开具收回订金、诚意金的收据(条);

客户购买商品房,订金、诚意金转为房款后,应收回原收据,并为客户开具预收房款的增值税普通发票。

房地产

2、公司预售开发产品,收取客户房款时,应该开具增值税普通发票,不得开具增值税专用发票

如果是个人客户,购买方名称填写客户姓名,纳税人识别号填写客户身份证号码;如果是公司客户,购买方名称填写公司名称,纳税人识别号填写客户纳税人识别号。

发票“货物或应税劳务、服务名称”栏选择商品和服务税收分类与编码602“销售自行开发的房地产项目预收款”,发票税率栏应填写“不征税”,“单位”栏填写面积单位。

备注栏注明不动产的详细地址,客户全款、已缴款及未付款情况。

3、预收房款开票示例:

房地产开发企业在预售环节如何开具发票?

4、代收款的开具规定

代收客户契税、住房维修基金等款项,只能开具代收款收据,不得开具发票。

缴付代收款项后,将相关部门开具的票据原件交还客户,留存票据复印件和银行付款凭据一并作为代收款支付的原始凭证。

常见问题:

➤ 房地产开发企业,在预售阶段,客户要求开发票,能否开具?

可以开具。 根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第53号)第九条第(十一)款规定,增加6“未发生销售行为的不征税项目”,用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。“未发生销售行为的不征税项目”下设601“预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。 

使用“未发生销售行为的不征税项目”编码,发票税率栏应填写“不征税”,不得开具增值税专用发票。 可以选择602编码,开具普票。

➤ 预售房产何时开具发票问题

某房地产公司在销售房产时,大多采用预售的形式。在预收客户购房款时,客户往往要求开具正规的发票。但这时房产还未办理房产证和移交给客户。那么发票要到房产移交时再出具还是预收购房款时就出具呢?

根据《营业税暂行条例实施细则》第二十八条的规定:“纳税人转让土地使用权或销售不动产,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”因此,应在预售房款(包括预收订金)时,即确认营业税的纳税义务发生时间,并向购房者开具发票。

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